Поводом написать эту статью послужила публикация на страницах “ЗВ” № 17 от 14 февраля, в которой помещено письмо жителей дома № 97, расположенного по переулку Школьному.

Авторы письма затронули актуальную на сегодняшний день тему выбора способа управления многоквартирными жилыми домами и проблемы, связанные с таким выбором. Способы управления

Все ли знают, какие существуют способы управления многоквартирными жилыми домами? Хочется надеяться, что все, но, думаю, не будет лишним повториться.

Итак, в соответствии со статьёй 161 Жилищного кодекса РФ существуют следующие способы управления многоквартирными жилыми домами, которые собственники помещений обязаны выбрать:

1. Управление управляющей организацией.

2. Управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

3. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Первые два способа горожанам достаточно хорошо известны, поскольку в СМИ не раз рассказывалось об их положительных и отрицательных сторонах, а вот третий способ – непосредственное управление – достаточно новый и не всеми до конца изученный. О нём я и предлагаю поговорить подробнее.

Сразу предупреждаю, что данная статья не является агитационной и не призывает к немедленным действиям. Её цель – рассказать читателям о непосредственном способе управления: его положительных сторонах и недостатках (или, если хотите, неудобствах).

Формулировка – “непосредственный способ управления” – говорит за себя: собственники сами (непосредственно) управляют своим жилым домом.

По решению собственников

Как выбирается определённый способ управления. На общем собрании собственников многоквартирного жилого дома. Данное решение должно принять большинство собственников. Решение оформляется протоколом общего собрания, причём каких-либо требований к оформлению этого документа законодательством не установлено. Главное, чтобы его содержание чётко выражало решение собственников и не допускало двусмысленных толкований.

Если выбрали непосредственный способ управления, то как будут строиться отношения с энергоснабжающими организациями, обеспечивающими жилой дом теплом, водой и т. д.

В данном случае договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (включая поставку бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставка твёрдого топлива для печного отопления) заключаются каждым собственником помещения от своего имени. То есть каждый собственник обращается в соответствующую энергоснабжающую организацию с заявлением о заключении договора энергоснабжения (поставки). К этому следует приложить пакет копий документов: паспорта, документа о праве собственности на жильё (либо ином законном праве), технического паспорта на жилое помещение, документов на индивидуальные приборы учёта (при их наличии).

Положительные стороны заключения прямого договора с энергоснабжающими организациями.

1. Исполнителем коммунальных услуг в данном случае будет энергоснабжающая организация (ЭСО). Следовательно, все претензии по поводу качества предоставляемых услуг будут поступать непосредственно поставщику, минуя посредников.

2. Каждый собственник оплачивает коммунальные услуги самостоятельно. ЭСО видит, кто и как производит оплату, а это значит, что добросовестный плательщик не будет “случайно” ограничен в коммунальных ресурсах.

3. Исключается такой вид платы, как содержание УК или ТСЖ, что приводит к уменьшению коммунальных платежей.

Неудобства, и как их избежать

Что касается неудобств данного способа, то они сводятся к одному пункту: собственнику самому придётся обращаться в каждую отдельно взятую энергоснабжающую организацию.

Можно ли избежать личного обращения в ЭСО? Можно. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от имени собственников в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещения в этом доме. Но это может быть и иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме всеми (или большинством) собственников помещений в таком доме.

Следовательно, на стороне заказчика по договорам вправе выступать один из собственников помещений в многоквартирном доме или иное лицо, имеющее соответствующие полномочия. В таком случае процедура заключения договоров упрощается. Однако предоставить уполномоченному лицу для передачи в ЭСО необходимый пакет документов каждому собственнику всё же придётся.

содержание дома

В соответствии со статьёй 39 Жилищного кодекса обязанность содержания общего имущества в многоквартирном доме возлагается на собственников жилых и нежилых помещений.

Следовательно, при непосредственном способе управления собственникам самим придётся вступать в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. На возмездных началах они будут оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. При этом все (или большинство) собственников выступают в качестве одной стороны.

Так же, как и в случае заключения договоров энергоснабжения, при заключении данных договоров от имени собственников вправе действовать один представитель.

Преимуществом такого способа является то, что собственники сами определяют размер платы на содержание и ремонт жилого дома, сами формируют кассу, сами определяют, какие работы нужно выполнить, сами выбирают исполнителя (подрядчика) и, самое главное, контролируют расходование средств. Правда деньги можно накапливать на счетах исполнителей (подрядчиков), но тогда придётся уповать на их порядочность.

К недостаткам можно отнести то, что не в каждом доме найдётся собственник, которому можно доверить ведение общей кассы. Ведь суммы там могут сосредотачиваться весьма значительные, а человеку свойственно поддаваться соблазнам.

Кроме того, не в каждом доме все без исключения собственники будут исправно вносить плату на содержание и ремонт. Так что денег может не хватить не только на ремонт, но даже и на уборщицу.

Итак, закон предоставляет возможность собственникам выбирать способ управления домом, и на каком из предложенных вариантов они остановятся, решать жильцам.

Игорь Войтенко,

начальник юридического отдела ООО “ТЭК”.